Besitzübergang, Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

Als Besitzübergang (oder auch „wirtschaftlicher Übergang“) wird in Notarverträgen der Zeitpunkt bezeichnet, zu dem die mit dem Vertragsgegenstand verbundenen Nutzungsrechte und -verantwortlichkeiten einerseits und die damit verbundenen Verpflichtungen (Lasten) andererseits auf den Erwerber übergehen. Gemeint ist also der Übergang von Nutzen und Lasten, der Erträge und Kosten des Objektes, auch der Übergang der sogenannten Gefahr, also des Risikos einer Zerstörung oder Beschädigung, ferner der Übergang der Verkehrssicherungspflicht, also der Verantwortlichkeit für die Sicherheit des Objekts, letztlich auch der Übergang aller Rechte und Pflichten aus Verträgen, die der Verkäufer mit Dritten mit Bezug auf das Objekt geschlossen hat, z. B. Mietverträge, Versicherungsverträge, Anschlußverträge etc.

Der Zeitpunkt des Besitzübergangs wird in Immobilienverträgen regelmäßig datumsmäßig genau definiert und häufig mit dem Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit gekoppelt. Er ist völlig unabhängig vom Übergang des Eigentums, der erst mit der – meist späteren – Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt. Ist dazu nichts ausdrücklich im Vertrag geregelt, gilt bei Kaufverträgen und Tauschverträgen § 446 BGB, auch bei Werkverträgen (§ 651 BGB).

Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
Wenn Ihnen eine Eigentumswohnung gehört, haben Sie das Recht über Fragen, die die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) betreffen, mit zu entscheiden. Doch damit hier auch alles in Ihrem Sinne verläuft, müssen Sie einige Regeln beachten.

Ab wann entscheiden Sie mit?
Die Eigentümerversammlung ist keine öffentliche Veranstaltung. An ihr dürfen nur die Eigentümer und der Verwalter teilnehmen. Teilnahmeberechtigt ist man, wenn man als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Ob der Kaufpreis bereits gezahlt wurde oder nicht spielt hier keine Rolle. Umgekehrt können Sie an der Versammlung nicht teilnehmen, wenn Sie zwar den Kaufvertrag unterschrieben haben, aber noch keine Eintragung im Grundbuch erfolgte.

Haben Sie Ihre Eigentumswohnung verkauft, können Sie an der Eigentümerversammlung noch so lange teilnehmen, bis der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Übertragung des Stimmrechts
Haben Sie die Eigentumswohnung gekauft, können Sie mit dem Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren, dass er Ihnen das Stimmrecht schon vor der Eintragung im Grundbuch überträgt. Wenn Sie dann an der Eigentümerversammlung teilnehmen, sollten Sie allerdings den Kaufvertrag oder eine Vollmacht des Verkäufers vorlegen können.

Grundsätzlich ist es auch möglich, die Eigentümerversammlung zu bitten, Sie teilnehmen zu lassen. Dies ist dann durch Mehrheitsbeschluss möglich. Allerdings müssen Sie damit rechnen, dass es keine Mehrheit gibt und Sie unverrichteter Dinge wieder gehen müssen. Außerdem kann man Ihnen nur die Teilnahme genehmigen. Ein Stimmrecht haben Sie in diesem Fall nicht.

Wenn Sie Unterstützung brauchen
Wenn Sie als ordentliches Mitglied (mit einer Vollmacht oder nach der Eintragung im Grundbuch) an einer Eigentümerversammlung teilnehmen, kann es sein, dass Sie bei speziellen Fragen einen Fachmann hinzuziehen möchten, der auch an der Versammlung teilnimmt. Das kann für die Versammlung durchaus ein Vorteil sein. Geht es beispielsweise um eine neue Heizungsanlage, könnte ein Energie-Experte aufzeigen, welche Möglichkeiten es gibt und welche Vor- und Nachteile mit den Alternativen verbunden sind.

Dennoch gibt es Versammlungen, bei denen solcher Expertenrat unerwünscht ist. Dies wird vor allem dann der Fall sein, wenn Sie schon im Vorfeld verlauten lassen, dass Sie einen bestimmten Beschluss verhindern wollen. Die Gerichte vertreten in diesem Fall mehrheitlich die Meinung, dass ein externer Berater nichts in der Versammlung verloren hat. Nur wenn Ihnen durch das Fehlen des Experten ein schwerwiegender Nachteil droht, würde das Gericht wahrscheinlich die Teilnahme des Fachmanns akzeptieren. Doch diesen schweren Nachteil zu beweisen ist schwer.

Die Gerichte vertreten mehrheitlich die Meinung, dass Sie sich vor der Versammlung selbst umfassend informieren können, da die Tagesordnung früh genug bekannt gegeben würde.

Theoretisch könnten Sie den Berater in die Sitzung schleusen, indem Sie ihm Ihr Stimmrecht per Vollmacht übertragen. Doch dann dürfen Sie nicht mehr an der Versammlung teilnehmen, was sicher auch nicht in Ihrem Sinne ist.

Das eigene Stimmrecht übertragen
Grundsätzlich haben nur Sie als im Grundbuch eingetragener Eigentümer ein Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Sie können aber dieses Recht auch auf andere übertragen. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt, ist Ihnen freigestellt, wem Sie Ihre Rechte übertragen.

Die Übertragung Ihrer Rechte erfolgt per Vollmacht. Das gilt selbst dann, wenn Sie Ihren Ehepartner zur Versammlung schicken wollen. Steht Ihr Partner nicht als Eigentümer im Grundbuch, muss auch er eine Vollmacht vorlegen können, um an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.Erteilen Sie die Vollmacht schriftlich. In der Vollmacht können Sie auch bestimmen, wie der Bevollmächtigte abstimmen soll. Grundsätzlich können Sie nur eine Person bevollmächtigen, an der Versammlung für Sie teilzunehmen.

Eine Vollmacht widerrufen
Sie können eine erteilte Vollmacht bis zum Beginn der Versammlung jederzeit widerrufen. Sie müssen den Widerruf nicht begründen. Während der Versammlung kann die Vollmacht jedoch nicht widerrufen werden. Sind Sie mit den dann gefassten Beschlüssen nicht einverstanden, müssen Sie sie anfechten. Grundsätzlich können Sie die Vollmacht mündlich oder schriftlich widerrufen. Es empfiehlt sich aber, den Widerruf schriftlich zu vollziehen und dafür zu sorgen, dass die Zustellung des Widerrufs beweisbar ist.

Lassen Sie sich auch die erteilte Vollmacht zurückgeben, damit der Ex-Bevollmächtigte damit nicht doch zur Versammlung erscheint und so tut, als sei er noch bevollmächtigt. Haben Sie den Verwalter über die Vollmacht informiert, sollten Sie ihn jetzt auch über den Widerruf informieren.

Begrenzung der Vollmacht
Sie haben das Recht die Vollmacht zu begrenzen. Zunächst werden Sie die Vollmacht im Normalfall zeitlich begrenzen, indem Sie sie nur für eine Eigentümerversammlung erteilen. Inhaltlich können Sie die Vollmacht ebenfalls begrenzen. Sie können die Vollmacht

  • für einen oder mehrere Tagesordnungspunkte erteilen und
  • festlegen, wie der Bevollmächtigte bei einzelnen Tagesordnungspunkten abzustimmen hat.

Der Bevollmächtigte hält sich nicht an die Vollmacht
Haben Sie mit dem Bevollmächtigten im Vorfeld abgesprochen, dass er in einem bestimmten Tagesordnungspunkt dagegen stimmen soll und stimmt doch zu, haben Sie Pech gehabt. Denn für die Versammlung ist nicht erkennbar, dass zwischen Ihnen und dem Bevollmächtigten eine andere Absprache getroffen wurde.

Anders ist die Situation, wenn Sie in der Vollmacht festgelegt haben, wie der Bevollmächtigte abzustimmen hat und diese Vollmacht den Versammlungsteilnehmern bekannt gemacht wurde. Darum sollten Sie das Abstimmungsverhalten in der Vollmacht festlegen und eine Kopie der Vollmacht an den Verwalter senden.

Quelle: https://www.hausblick.de/ Hausblick ist ein Service der Buhl Data Service GmbH

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