Berliner Morgenpost

Das Interview der Berliner Morgenpost – mit Morell Immobilien
Lichtenrade – Der preiswertere „Grunewald“
25-Jahre-Preis-Check für Lichtenrade


Vorbemerkung der Firmeninhaberin Marion Morell
Das Interview der Berliner Morgenpost – mit Morell Immobilien wurde am 7.12.2002 geführt.
Die dort genannten Immobilienpreise wünscht sich heute jeder Kaufinteressent. Doch die Immobilienpreise mit dem Trend nach oben, lassen sich derzeit nicht bremsen. Denn Berlin ist nach wie vor im Kaufpreis-Markt unterbewertet. Wenn der Vergleich mit anderen deutschen Großstädten wie München, Hamburg oder Düsseldorf oder gar andere europäische Metropolen wie Rom oder Paris erfolgt, so sind dort die Kaufpreise für Immobilien in vergleichbaren Lagen weiterhin deutlich höher als in Berlin. Berlin zieht weiterhin an. Berlin wird auch künftig weiter wachsen. Die Berliner Senatsverwaltung prognostiziert bis 2030 einen Bevölkerungszuwachs von 5,1 Prozent.

Zu geringe Neubauten treiben den Preis.
Aber auch die viel zu geringen Neubauten treiben derzeit den Preis. Der Berliner Senat muss den Bau von bezahlbaren Neubauten vorantreiben, was dieser aber viel zu wenig tut. So kritisierte der Berliner Tagesspiegel: „Berlin baut langsam, falsch und teuer.“ Experten des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) fordern mehr Neubauten in Berlin. In keiner anderen deutschen Stadt sei das Missverhältnis zwischen Wohnungsnachfrage und Neubau-Angebot größer. Die Folge: der Wohnungsmarkt wird sich auch in den nächsten Jahren absehbar kaum entspannen.


Die Berliner Morgenpost in Ihrer Veröffentlichung vom 7.12.2002
Der südlichste aller Kieze in unserem 25-Jahre-Preis-Check heißt Lichtenrade. «Lichtenrade gilt in der Immobilienbranche als der preiswertere Grunewald», sagt Marion Morell, Inhaberin des gleichnamigen Maklerbüros in Lichtenrade, unsere heutige Marktexpertin: «Mit seiner hervorragenden Infrastruktur, viel Grün und absoluten Ruhiglagen ist Lichtenrade beliebt – bei Berlinern und bei Zugereisten.»

Wieder haben wir 1977 in unseren Morgenpost-Wochenendausgaben nach Immobilien-anzeigen gesucht. Anzeigen, die den Hinweis auf Lichtenrade trugen, gab es reichlich in allen Sparten. Bei einzeln, doppelt oder in Reihe stehenden Häusern errechnen wir für unser Vergleichsmodell (100 qm Wohnfläche) einen 1977er-Preis von umgerechnet 114. 000 Euro. Bis 2002 stieg dieser Wert auf 205 400 Euro – eine Preissteigerung von 80 Prozent.

Das ist in West-Berlin kein hoher Wert.: «Schuld daran sind auch die boomartigen Preissteigerungen 1990 bis 1995, wie in anderen Kiezen auch. Da stand Lichtenrade im Fokus von Kaufinteressenten, Stadtvillen-Investoren und Altbausanierern. Das hat sich jetzt wieder beruhigt.»

Eigentumswohnungen rechnen wir 1977 mit 856 Euro/qm. 2002 sind es 1713 Euro. Neben diesem Preisplus von 100 Prozent ist festzustellen, dass das durchschnittliche Etageneigentum in Lichtenrade größer geworden ist: Lag der Schnitt damals bei 74 qm Wohnfläche, so hat die «ETW 2002» 91,5 qm. «Eigentumswohnungen, die Einsteiger-immobilien fürs Einfamilienhaus, hatten hier in Lichtenrade schon immer einen nicht zu unterschätzenden Stellenwert. Diese Nachfrage erklärt auch den leichten Preisvorsprung gegenüber Häusern.»

Vergleichen wir die eigene Wohnung mit der fremden Wohnung: Hier hat der Mieter mehr Preissteigerung erlebt als der Eigner. Errechnen wir in Morgenpost-Anzeigen 1977 bei Neuvermietung einen Quadratmeterpreis von 3,67 Euro Kaltmiete, so sind 2002 bereits 7,63 Euro daraus geworden – plus 108 Prozent. Marion Morell: «Dass die Mieten in Lichtenrade auch heute noch relativ hoch sind, sehe ich auch so. Speziell Angebote in Stadtvillen oder Einfamilienhäusern sind für mich Ausdruck und Gradmesser für ein begehrtes Lichtenrade.»

Der Sieger des 25-Jahre-Preis-Checks in Lichtenrade: Wie in allen anderen Kiezen sind es auch hier die Grundstücke. Aus den Daten des Gutachterausschusses für 1977 und 2002 haben wir eine Zufallsauswahl von zehn Lichtenrader Straßen untersucht: Für 1977 ergab sich einen Quadratmeter-Wert von 94 Euro, während 2002 ein mal ein Meter Bauland mit etwa 247 Euro bezahlt werden dürfte. Die daraus errechneten 163 Prozent plus sieht  Maklerin Morell als «logisches Ergebnis einer hohen Nachfrage bei den hier knappen Baugrundstücken: Neu errichtete Stadtvillen haben von 1990 bis 1995 die ohnehin schon knappen Baulandressourcen noch knapper gemacht.» Neue Bauflächen beobachtet sie vor allem durch Teilungen in Hammer- und Hinterliegergrundstücke.

Und wie viel Licht für Lichtenrade bringt die Zukunft? «Noch attraktive Grundstückspreise, ideale Infrastruktur, nah genug am künftigen Zentralflughafen, aber doch noch weit genug vom Lärm entfernt», diese Pluspunkte nennt sie. Außerdem sieht die  Maklerin «einen Generationswechsel: Immer mehr Immobilien aus dem Bestand gehen in jüngere Hände über.»

Aber den Blick in die Zukunft hätten wir gern noch detaillierter: Welche Geheimtipps sieht  Marion Morell? «Die begehrtesten Ruhig- und Grünlagen in Lichtenrade sind nach wie vor das Dichterviertel mit Raabe-, Goethe- oder Uhlandstraße.» Aber auch das Bayerische Viertel mit z.B. Münchener, Passauer und Pasinger Straße findet Gefallen bei der Maklerin , «und natürlich auch das Komponistenviertel mit der Spirdingseestraße, der Petkusser und der Beethovenstraße».

Eigentlich würde sie gern noch mehr nennen, denn «beschauliche Fleckchen und idyllische Quartierstraßen mit historischem Kopfsteinpflaster, mit Ahorn- und Kastanienbäumen finden Sie bei uns in vielen Straßen».

 Und noch eins: «Alt-Lichtenrader behaupten, dass es hier weniger regnet und die Sonne länger scheint als anderswo in Berlin.»

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